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纳税人销售权属登记在自己名下不动产时适用国家税务总局公告2016年第14号，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目(还没有进行权属登记、即一手不动产)适用国家税务总局公告2016年第18号。
举例：如果一个房地产开发企业，开发一批商铺，销售出 90%，剩余有 10 套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记，将该 10 套商铺登记在自己企业名下，以自己名义对外出租。3 年后，该商区房产价格上涨，有买家提出要购买商铺。房地产开发企业决定将该 10 套商铺再出售，此时，该 10 套商铺已经登记在房地产开发企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是尚未办理权属登记的、房地产开发项目的房产，因此，房地产企业应适用国家税务总局公告2016年第14号，而不适用国家税务总局公告2016年第18号。
房地产开发企业将该 10 套商铺登记在自己企业名下时，需要视同销售?
《试点实施办法》第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
(二)单位或者个人向其他单位或者个人
原标题为：关于《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》的解读
一、发布本公告的背景是什么?
为认真落实《深化国税、地税征管体制改革方案》有关要求，进一步优化纳税服务，保障全国范围全面推开营业税改征增值税(以下简称营改增)试点工作的顺利实施，税务总局发布公告，对全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项进行明确。
二、纳税申报期有何特别规定?
为确保营改增试点纳税人(以下简称试点纳税人)能够顺利完成首期申报，2016年6月份增值税纳税申报期延长至2016年6月27日。据工作实际情况，省国税局可以适当延长2015年度企业所得税汇算清缴时间，但最长不得超过2016年6月30日。
三、增值税一般纳税人资格登记有何规定?
(一)试点实施前后“应税行为年应税销售额”的确定
试点纳税人试点实施前的应税行为年应税销售额按以下公式换算：应税行为年应税销售额=连续不超过12个月应税行为营业额合计÷(1+3%)。按照现行营业税规定差额征收营业税的试点纳税人，其应税行为营业额按未扣除之前的营业额计算。
试点实施后，按规定在确定应税行为销售额时，按照有关规定允许其从取得的全部价款和价外费用中扣除价款的，其应税行为年应税销售额按未扣除之前的销售额计算。
(二)增值税一般纳税人资格登记程序
1.试点实施前已取得增值税一般纳税人资格并兼有应税行为的试点纳税人，不需要重新办理增值税一般纳税人登记手续，由主管税务机关制作、送达《税务事项通知书》，告知纳税人。
2.试点实施前应税行为年应税销售额未超过500万元的试点纳税人,会计核算健全，能够提供准确税务资料的，也可以向主管税务机关办理增值税一般纳税人资格登记。
3.考虑到在试点实施前，各级税务机关需要做大量前期准备工作，需办理增值税一般纳税人登记的试点纳税人也较为集中，为确保全面推开营改增试点工作的顺利实施，“公告”规定由省国税局(包括省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局)结合工作需要，在试点实施前按照本公告及相关规定采取预登记措施。在试点实施之后，增值税一般纳税人资格登记应按照《增值税一般纳税人资格认定管理办法》(国家税务总局令第22号)、《国家税务总局关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2015年第18号)及相关规定执行。
(三)相关政策规定的适用
1.年应税销售额标准的适用
试点纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务以及应税行为的，应税货物及劳务销售额与应税行为销售额应分别计算，分别适用增值税一般纳税人资格登记标准。
2.纳税人选择按照小规模纳税人纳税的政策适用
增值税暂行条例及其实施细则和营业税改征增值税试点实施办法中，分别对销售货物及提供加工修理修配劳务的纳税人和提供应税行为的试点纳税人，选择按照小规模纳税人纳税的适用条件进行了规定，但都未明确兼有销售货物、提供加工修理修配劳务以及应税行为的纳税人如何适用相关政策，公告对此进行了补充，即：兼有销售货物、提供加工修理修配劳务以及应税行为，年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准且不经常发生销售货物、提供加工修理修配劳务以及应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
四、发票使用有何规定?
(一)增值税一般纳税人销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为，使用增值税发票管理新系统(以下简称新系统)开具增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。
(二)增值税小规模纳税人销售货物、提供加工修理修配劳务月销售额超过3万元(按季纳税9万元)，或者销售服务、无形资产月销售额超过3万元(按季纳税9万元)，使用新系统开具增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。
(三)增值税普通发票(卷式)启用前，纳税人可通过新系统使用国税机关发放的现有卷式发票。
(四)门票、过路(过桥)费发票、定额发票、客运发票和二手车销售统一发票继续使用。
(五)采取汇总纳税的金融机构，省、自治区所辖地市以下分支机构可以使用地市级机构统一领取的增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票;直辖市、计划单列市所辖区县及以下分支机构可以使用直辖市、计划单列市机构统一领取的增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票。
(六)国税机关、地税机关使用新系统代开增值税专用发票和增值税普通发票。代开增值税专用发票使用六联票，代开增值税普通发票使用五联票。
(七)自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。
纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票，税务总局另有规定的除外，如《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第 18号)规定：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。本条规定并无开具增值税普通发票的时间限制。
五、增值税发票开具有何规定?
(一)税务总局编写了《商品和服务税收分类与编码(试行)》(以下简称编码，见附件)，并在新系统中增加了编码相关功能。自2016年5月1日起，纳入新系统推行范围的试点纳税人及新办增值税纳税人，应使用新系统选择相应的编码开具增值税发票。北京市、上海市、江苏省和广东省已使用编码的纳税人，应于5月 1日前完成开票软件升级。5月1日前已使用新系统的纳税人，应于8月1日前完成开票软件升级。
(二)按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的(财政部、税务总局另有规定的除外)，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额(或含税评估额)和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
(三)提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称。
(四)销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
(五)出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。
(六)个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额，发票开具不应与其他应税行为混开。
(七)税务机关代开增值税发票时，“销售方开户行及账号”栏填写税收完税凭证字轨及号码或系统税票号码(免税代开增值税普通发票可不填写)。系统税票号码是指税收征管系统自动赋予的税票号码。
(八)国税机关为跨县(市、区)提供不动产经营租赁服务、建筑服务的小规模纳税人(不包括其他个人)，代开增值税发票时，在发票备注栏中自动打印“YD”字样。
六、扩大取消增值税发票认证的纳税人范围是什么?营改增试点纳税人是否需要认证发票?
(一)为认真落实《深化国税、地税征管体制改革方案》有关要求，进一步优化纳税服务，完善税收分类管理，税务总局决定自2016年3月1日起对纳税信用A 级增值税一般纳税人取消增值税发票认证(包括增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、机动车销售统一发票，下同)。为保障营改增顺利实施，税务总局决定将取消发票认证的纳税人范围，扩大到纳税信用B级增值税一般纳税人。
(二)2016年5月1日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人，2016年5月至7月期间不需增值税发票认证，登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，可进行扫描认证。2016年8月起按照纳税信用级别分别适用发票认证的有关规定。
七、金融机构纳税事项有何规定?
原以地市一级机构汇总缴纳营业税的金融机构，营改增后继续以地市一级机构汇总缴纳增值税。
同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的金融机构，经省(自治区、直辖市、计划单列市)国家税务局和财政厅(局)批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管国税机关申报缴纳增值税。
八、原兼营增值税、营业税业务享受小微企业优惠政策的纳税人，如何享受小微企业增值税优惠政策?
增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)，销售服务、无形资产月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的，自2016年5月1日起至2017年12 月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。
无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
这里虽是无偿登记在本企业，不是转让给其他企业，因此不需要视同销售。
在2016 年 5 月 1 日后，该登记行为属于房地产开发企业以自建的方式取得的不动产，如果在会计制度上按“投资性房地产”核算，此时进项税额在开发产品时已经全额抵扣了，对进项税额不需会计处理。在登记时如果在会计制度上按固定资产核算的,应比照国家税务总局公告2016年第15号第五条： 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额(仅限于购进货物和设计服务、建筑服务)的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
2014年12月5日-6日，由《施工企业管理》杂志社联合北京天扬君合税务师事务所举办的“施工企业‘营改增’应对策略与实务操作研讨会”在浙江杭州顺利举行。
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