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琼地税函〔2014〕400号
各市、县、区地方税务局，各直属稽查局，省局各部门：
随着税收征管改革的推进，各市、县、区地方税务局已按照省局的要求，对房地产业建筑安装业税源进行了集中管理。为加强房地产、建筑安装业税收征管，促进税收收入增长，现将《房地产、建筑安装业税收风险特征》印发给你们，并就有关要求通知如下：
一、结合案例，系统学习。本次印发的《房地产、建筑安装业税收风险特征》由省局各税种管理部门和稽查部门根据相关案例进行提炼编写而成。各单位特别是负责房地产、建筑安装业的税源管理部门要认真组织学习，掌握两业涉税风险点，不断提升两业税收征管能力。
二、学以致用，转化成果。各单位要在学习掌握两业涉税风险点的基础上，以此为指引加强对两业企业的纳税评估及税务稽查工作，进一步提升“两业”税收征管质效。
三、遇到问题，及时反馈。各单位实际执行中遇到的问题和建议请及时向省局反馈，以便进一步对《房地产、建筑安装业税收风险特征》进行修改完善。
海南省地方税务局 2014年7月25日
房地产业建筑安装业税收风险特征
一、房地产业税收风险特征
(一)营业税
1.是否将收取的房屋预售收入(包括定金)计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。
2.是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账;是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。
3.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税;是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不计收入。
4.委托代理销售，是否按规定进行纳税申报。
5.私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账和申报纳税。
6.是否利用关联关系进行关联交易，以较低的价格转让房产(包括销售给股东、法定代表人)少缴营业税。
7.纳税人开发保障性住房等用途的房产是否按规定申报缴纳营业税。
8.销售商业店铺或精装修房屋时，人为将售房总价分解为购房款和装修款，对装修款未并入房屋总价申报缴纳营业税。
9. 发生视同销售行为包括：以开发产品换取土地使用权、股权;以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务;将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否按规定申报纳税。
10.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。
11.对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。
12.出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。
13.出租收入(如将未售出的房屋、商铺、车位等出租)、周转房手续费收入等是否未按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入;或以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。
14.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入是否未按规定申报纳税。
15.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。
16.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。
(二)企业所得税
17.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。
18.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
19.取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税和土地增值税。
20.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入。
21.取得的土地资产是否不按规定计价，包括是否擅自扩大或减少土地资产的价值;是否存在将购进土地进行三通一平后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。
22.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。包括：是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费;征地、拆迁支出，是否按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，是否在各个项目进行合理分摊。
23.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。包括：是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，提高建安工程费用;是否存在利用关联关系虚增成本转移利润，从关联企业购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用;采取包工不包料方式发包工程，并在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本;是否虚列工程监理费;是否存在从法人代表个人账户支付公司采购费用的情况。
24.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。包括：取得旧版作废发票入账;涂改、伪造、自行填开发票入账;取得第三方开具的发票入账;取得开具内容不实的发票入账等。
25.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。包括：是否未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本;企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目成本;一次性列支应由各期分摊的土地成本(含土地附属成本);未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本;虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊;发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。
26.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。包括：将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除;由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理;在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理;临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。企业购买的交通工具(车辆)不计入固定资产计提折旧，而是直接进入管理费用，影响当年利润，可能存在少缴纳企业所得税的风险。
27.是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。包括：“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况;开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用;高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整;从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整;工资及“三费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整;计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整;是否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款，少申报缴纳企业所得税和土地增值税。
28.各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整;政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税和土地增值税;以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已作纳税调整;接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额，少缴企业所得税;接受捐赠非货币性资产是否低价入账，少缴所得税;固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账，少缴所得税;未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调增，少缴企业所得税;无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。
(三)土地增值税
29.对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。
30.是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。
31.是否按规定确定土地增值税的清算单位。
32.混淆不同项目成本，把不同的项目成本费用混淆，是否按规定进行成本费用分摊;是否多开具建安发票金额，虚增建安成本;按照开出的发票金额作为销售收入环节申报税款，而对于预收账款，是否只作长期挂账处理，不作收入，隐瞒收入少申报税款;转让方以净地价转让土地且由受让方代缴的土地出让金和各项税费的，是否将土地出让金和各项税费转换一并计算缴纳各项税款。
33.是否未按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。
34.是否列支不属于清算项目的开发成本;从事房地产开发企业，在绿化工程支出方面，是否存在代开与实际业务价款不符的发票并据实扣除，虚增开发成本，少缴纳土地增值税。
35.是否未按规定方法将相关项目成本在普通住宅和非普通住宅之间进行分摊。
36.是否通过多次对土地进行评估增值的方式增加土地成本，少缴土地增值税;房地产企业利用土地评估，将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，少缴纳土地增值税。
37.清算后又销售或有偿转让的房地产，是否未按规定进行纳税申报，仍然采用预征方式申报;是否存在达到土地增值税清算条件，并已经进行清算后，剩余的存量房销售时未按原清算成本进行申报缴纳土增税，只按预征率申报缴纳，造成少缴税款。
38.是否及时进行土地增值税清算，是否及时向税务机关报送清算资料，报送的资料是否完整。
(四)土地使用税
39.承租集体土地用于开发项目建设，是否缴纳土地使用税。40.土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。
41.开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税;《土地使用税暂行条例》第三条中规定：土地使用税按照企业实际占用面积缴纳。在实际中，企业认为有证无地的部分企业没有实际占用，因而在缴税过程中未按照土地房屋权属证书上的面积缴税。
42.未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。
43.符合土地使用税减免政策的纳税人是否按规定办理审批或备案手续;企业与农民或集体签订土地租赁合同，长租(50年或70年)无产权证，实际拥有使用权，没有土地使用权证，是否存在未申报纳税造成少缴土地使用税的情况。
44.企业实际占有使用土地的时间与办理土地使用证的时间不一致，在计算缴纳税款时应以实际占有使用的时间，而不是以办证的时间。以办证时间为准计算缴纳税款的，可能存在少缴纳土地使用税问题。
(五)契税
45.出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。具体包括：以协议方式出让的，契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益;以竞价方式出让的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费;以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否按规定缴纳契税。
46.以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。
47.土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。
48.房地产开发企业以工程换取土地，是否缴纳契税。
49.承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否按规定缴纳契税。
50.分期支付方式取得的土地使用权，是否按合同规定的总价缴纳契税。
51.企业已占有使用土地，但以尚未办理土地过户手续为由不申报缴纳契税;竞价取得的土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否按规定申报缴纳契税。
52.代收业主的房屋契税，是否按规定代缴;有些房地产企业销售精装修房屋时，往往给购房者分别开具售房发票和安装发票，造成少缴纳装修部分契税。
(六)房产税
53.自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。
54.是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。
55.与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。
56.新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。
57.自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。
58.是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。
59.纳税单位使用免税单位的房产，未履行纳税义务。
(七)印花税
60.房屋销售(预售)合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、勘察设计合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。
61.有否混淆合同性质，从低适用税率或擅自减少计税依据，未按全部所载金额计税。
62.忽视对工商执照、土地使用证贴印花税票;各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。
63.2006年11月27日之后签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，是否按规定申报缴纳印花税。
(八)个人所得税
64.未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。
65.为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税;加班补助是否计入工资薪金所得缴纳个人所得税。
66.以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否代扣代缴个人所得税。
67.以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否代扣代缴个人所得税。
68.支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。
69.房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。
70.为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税;企业按照激励机制奖励给员工汽车、提供免费旅游等是否代扣代缴个人所得税;高管人员收入是否以燃料费等冲减，少缴个人所得税。
71.各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。
72.支付的利息是否涉及代扣代缴税金义务而未履行。
73.支付借款人(自然人)的利息，是否代扣代缴个人所得税。
74.借给自然人股东超过1年以上的借款，应被认定为股息、红利分配是否代扣代缴个人所得税;企业出资为股东或管理者购各式各样的会员卡，少代扣代缴个人所得税;股东或公司员工向企业借款超过一年未归还，未代扣代缴个人所得税。
75.商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金时是否履行个人所得税代扣代缴义务。
(九)耕地占用税
76.占用耕地建房是否按规定申报缴纳耕地占用税;经批准占用耕地的，纳税人须在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税;未经批准占用耕地的，纳税人应自实际占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。
(十)城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
77.国税机关查补增值税、消费税后，纳税人未向地税机关申报相应的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
78.不按增值税、消费税、营业税“三税”应税行为发生地适用税率、费率申报缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
二、建筑安装业税收风险特征
(一)营业税
1.是否存在不按照税法规定的纳税期限缴税，而是以开票金额申报纳税的情况。具体包括：合同明确规定付款日期的，是否按合同规定的付款日期确认收入;合同未明确规定付款日期的，或未与甲方(发包方)签订书面合同，在收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据后是否确认收入;预收工程款，是否按规定申报纳税。
2.是否将整体工程分解记账，没有将部分或全部的安装、装饰等其他工程收入并入该项工程总造价内核算。
3.以包工不包料方式承包工程，是否只将人工费、管理费等劳务收入作为营业税计税依据，未将甲方提供的材料、动力等价款计入计税依据，未申报纳税。
4. 对取得工程价款以外的机械作业收入、固定资产出租收入等是否申报纳税。
5.将超计划、超面积施工部分是否只确认成本，未确认收入。
6.是否将水暖、电照、给排水、宽带等施工项目的收入全额确认。
7.是否将材料差价款、抢工费、优质工程奖、提前竣工奖等价外收入直接通过“应付职工薪酬”、“盈余公积”、“利润分配”等账户进行核算，或者直接冲减费用，未申报纳税。
8.对发包方向承包方提供实物或劳务抵偿工程价款等应付款项，承包方未按规定确认工程价款，隐匿应税收入。
9.是否将工程价款直接冲减工程成本或费用、抵偿债务或换取材料，未申报纳税。
10.是否将工程质量差和延误工期的罚款等直接冲减工程价款。
11.是否将非主营业务高税率的项目混作低税率项目申报纳税。
12.是否将收取的工程款不入账，采取“体外循环”，不给建设方开发票或开具假发票，不申报纳税。
13.出租、出售自建自用建筑物取得收入，是否未按照规定申报纳税。
(二)企业所得税
14.企业是否按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入。
15.是否混淆成本归属期，提前结转或多结转工程成本费用。包括：提前结转未完工工程成本。企业是否按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本;将直接费用和间接费用提前转入工程成本;擅自缩短临时设施的摊销期，虚增临时设施摊销成本。
16.是否虚列材料成本，虚增工程成本。包括：虚列已耗用材料的单价、数量，虚增材料成本;将尚未耗用的材料列入成本;将不属于材料成本、不能税前扣除的其他费用列入材料成本;取得虚开发票或虚构购进材料业务，虚增材料成本;已竣工的工地剩余已领用材料有无办理退料手续冲减成本。
17.是否未按规定年限计提折旧、计提折旧时固定资产残值率低于税法规定的残值率。
靳编辑
