房地产亟待调整供给结构

发布日期：2016-03-11来源：中国建设报编辑：伏牛山

[摘要]

　　 一线及部分二线城市销售火爆，三四五线城市积压严重，这就是当前房地产销售市场的真实写照。

　　 2016年全国“两会”刚刚召开，分析房地产库存成因、找出有效化解办法等就已经成为代表委员热议的话题。在几日的采访中，记者耳边出现频率最高的词语就是“去库存”。

　　 “用冰火两重天来形容当前的房地产销售市场恰如其分。”全国人大代表、清华大学教授蔡继明认为，当前我国房地产行业之所以与中国经济发展的大趋势，特别是与城市化高速发展的大趋势相背离，根本原因并非是我国城市住房供给已经过剩，而是房地产行业脱离了城市化进程的真实需求，“不是去迎合广大需要住房的中低收入人群，而是演化成了富人投机和投资食利的工具。”

　　 结构性过剩与短缺并存

　　 当前，我国房地产市场冷热不均、发展失衡，结构性过剩与结构性短缺并存，一线城市供求矛盾突出、房价畸高，三四五线城市及部分二线城市呈现阶段性过剩，房地产库存高企、房价下跌。

　　 “投资投机过度是房地产市场乱象的根源。”蔡继明表示，我国目前的城镇化率仅达到56.1%，还处在城镇化高速发展阶段，更何况在56.1%的常住城镇人口中，18%是没有城镇户籍的农民工。不仅如此，今后每年还要有上千万农民工进入城市，即使到2020年解决了1亿农民工的城市户口问题，还有2亿多农民工处在半城市化状态。面对人口城市化对住房的海量需求，房地产行业本应该成为推动中国经济增长的重要引擎，却出现了开工面积和销售面积双下降的情况。

　　 “一个为富人投机投资食利而搭建的房地产市场，其游戏规则就是不断驱使房价上涨，这样才能让住房持有者投资获利。而开发商正是迎合了这一心理，利用房地产开发的垄断性特许经营权，营造出价格不断上涨的供应端，使投机投资食利者有了最好的标的物，使他们趋之若鹜，同时也绑架了刚需群体。”蔡继明称。

　　 中国社科院发布的2016年《社会蓝皮书》显示：95.4%的受访家庭有住房，19.7%的城镇居民家庭拥有两套以上住房。北京市2012年3月流动人口是725万人，空置房屋有381.2万套，按一套房住3人计算，即使不建新房也可以居住1140万人。

　　 “在这种情况下，政府只是采取行政措施抑制房价的非理性增长，而没有触及房地产市场形成机制的核心问题，以往的游戏规则并没有发生变化。虽然在政府的调控下，房地产市场的崩盘被暂时延缓了，但却造成了房地产市场在高位房价下的低迷和萎缩：一边是2.7亿农民工因买不起房而不能进城落户，另一边是大量的存量房和价格高不可攀。”蔡继明对当前房地产市场的形成原因予以剖析。

　　 调整供给结构开辟“准商品房市场”

　　 只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境，迎来蓬勃发展的春天。

　　 对此，全国政协委员、江西省九江市副市长卢天锡认为，要确保化解库存取得实效，不能就去库存而去库存，而是既要考虑当前库存，又要着眼长远住房体系的构建和金融风险的防范，既有效扩大需求，又创新改善供给，通过供需同时发力，政企双管齐下，施“多面手”、打“组合拳”，才能促进房地产市场稳定健康可持续发展。

　　 “未来，我们必须创新改善供给。一方面，支持优化住房供应结构，允许房地产开发企业适当调整套型结构，支持调整房地产土地用途、适当延长开发时限；另一方面，改善房地产用地供应管理，对库存量大、去化时间长的城市，应压缩土地供应规模，严重的暂停新增住宅用地的供应。同时，大力发展商品房租赁市场，政府既可以通过市场购买商品房作为保障房提供给租房者，也可以通过为需要住房保障的人群发放‘购房券’或‘租房券’等方式，给予租金补贴，引导和鼓励其到市场上购房或租房。”卢天锡说。

　　 而在蔡继明看来，除此之外，还应在现有的投机投资过度的房地产市场之外，再开辟出一个“准商品房市场”。

　　 所谓“准商品房市场”，就是只许买而在一定期限内不许卖的自住性或改善性商品房市场。对于“准商品房市场”，政府仍然可以采用“招拍挂”的方式售卖住宅用地，但是在所成交的土地价格中，由政府出资30%~50%（或减免），从而对所建住宅拥有部分产权。

　　 对此，蔡继明强调，“准商品房只能供购买者居住，而不能进行二次交易，如果遇到特殊情况需要退房，就只能由政府按照折旧率进行回购，再由政府委托的管理公司进行定向销售。若住宅所有者需要进行产权交易，则必须溢价购买政府拥有的产权，并支付高额交易税金。”

　　 “其实，房地产开发并不具有专属权，无论是机构、团体还是个人，都有权按照政府规划进行房地产开发，并交由具有资质的建筑公司进行建设。尤其是非商品性住宅，应该允许群众集资进行开发，放一批‘鲇鱼’进入房地产市场，会有力促进房价下降、品质提高和销量增加。”蔡继明坚信这一点。

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