七问房地产税： 开征还有多远 会多交钱吗

发布日期：2016-08-16来源：中国建设报编辑：伏牛山

[摘要]

　　 近日，官方针对房地产税改革推进要“义无反顾”的表态，再次让房地产税成为舆论关注焦点。自2003年提出物业税以来，房地产税的探讨已历经13年之久，为何迟迟难以落地？从房产税到房地产税的转变意义何在？会否影响房价？政策落地业主会多交钱吗？对此，多位业内专家予以解读。

　　 离开征还有多远？官方定调“义无反顾”推进改革

　　 在7月23日举行的G20税收高级别研讨会上，财政部部长楼继伟表示，受制于信息征集能力弱及利益调整阻碍，目前房地产税制改革尚未推出正式方案，但下一步将“义无反顾”推进改革。该表态与十八届三中全会中提到的“加快房地产税立法并适时推进”相呼应，印证了官方推进税制改革的决心。

　　 这是否意味着房地产税很快会落地？

　　 中国房地产业协会原副会长朱中一接受记者采访时表示，中国房地产税征收是大势所趋，但尚未完成立法，而立法需要多次审议，按照两个月召开一次全国人大常委会议的节奏，房地产税几乎不可能在年内出台。

　　 中原地产首席分析师张大伟也认为，房地产税基础工作以及草案与立法议案推进缓慢，至少仍需要四五年时间，且有条件开征房地产税的可能只是一二线经济发达的城市。

　　 为什么要征？让房子回归居住本质

　　 当前，我国房产税按照1986年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收，由产权所有人依照房产原值减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。若房产出租，则依照房产租金收入的12%进行缴纳。

　　 为何现行征税方式要向收取房地产税转变？朱中一分析，房地产税征收既是全国税制改革的重要一环，也是住房体制改革的需求。

　　 朱中一指出，房地产税其实包括房地产业营业税、个人所得税、房产税、土地增值税、契税等多项税种，征收房地产税主要是征税思路的转变。“目的是要从现行的房屋流通环节收税为主，转向持有环节收税为主，这将抑制投资、投机性需求，盘活存量，进而使房子回归居住本质，长远看对房地产市场平稳发展大有裨益”。

　　 开征难在哪儿？探索十三年“卡”在立法上

　　 笔者梳理发现，当前所讨论的房地产税由“物业税”演变而来，“物业税”的首次提出是在2003年十六届三中全会上，由此计算房地产税提出已有13年之久。其间各界对征不征、怎么征、征多少等问题多有争论，但尚无定论。

　　 多位专家指出，房地产税全国铺开首先要过立法这一关，目前正处于这一环节。

　　 为何13年探索推进缓慢？易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，一方面，不动产登记等房地产税征收前提工作推进缓慢，“家底”尚不清楚。另一方面正如官方表态，改革存在阻力，顶层设计需要考虑多方面内容。比如，如何在不重复收税的基础上平衡地方政府与老百姓的利益关系、如何对房屋估价、如何设置税率等等。

　　 试点情况如何？有示范作用，但效果不明显

　　 虽然还没有立法，为探路房地产税落地，2011年初，上海和重庆先行试点征收房地产税。上海采取增量征收模式，重庆则采用高端存量征收模式。 　

　　 房地产税试点迄今已试行5年多，效果如何？朱中一认为，与国外相比，上海、重庆试点房地产税税率较低，对稳定市场的效果并不明显。但释放了一个积极信号：房地产税一定会收，只是时间问题。同时可为房地产税框架建设提供参考。

　　 中国城市房地产研究院院长谢逸枫称，两个试点出现的最大问题是一些区域收税成本上升，抵消了税改效用，一定程度上还推高了购买房屋成本，影响房企去库存。

　　 如何影响楼市？短期内可能影响不大

　　 房地产税对楼市有何影响备受市场关注。多位专家指出，房地产税如果落地，将有助于楼市抑制投资、投机性需求，抑制房价上涨，但对成交、房价影响到底有多大，还要依照征税方式、征税主体范围、税率多少等因素综合评判。

　　 张大伟认为，“房地产税短期可能促使部分投资者抛售房源，但如果不解决投资长期依赖房产、热点城市有效供应少于需求等问题，相关税收依然会转嫁给买房者支付。”

　　 张大伟预测，从试点城市看，房地产税从新增量入手且税率不算高，按照执行周期估计，开始执行的5年内对楼市整体影响不会大。同策咨询研究部总监张宏伟分析表示，房地产税对楼市更多是长远影响，土地、财税、金融三大楼市长效调控机制将完善。

　　 你要多交钱吗？区别征税概率大 一定范围或免征

　　 “房地产税开征，业主要多交钱吗？”这是准购房者和已购房人最关心的问题。

　　 多位专家指出，房地产税包含类目复杂，涉及房地产交易、持有等多个环节，目前怎么征、征多少等具体问题还在研究阶段，即便是两个试点城市也有很多环节需要完善。这些未知因素将会决定买房是否要比以前多交钱。

　　 以试点城市上海为例，按照当地现行税收政策，一个家庭人均拥有住房60平方米（含）以上购买二套房时需要按超过部分总价的70%为税基缴税，成交单价在4.5万元以上税率为0.6%，4.5万元以下税率为0.4%。严跃进算了一笔帐，一个拥有180平方米住房的三口之家，人均住房面积达到60平方米，现在想要新购一套100万元的住房，这100万元房产即需要缴税部分。假设每平方米价格在4.5万元以上，需要缴纳的税金计算公式为100万元（需缴税部分市场价）×70%×0.6%（税率），即税金为0.42万元。“鉴于房地产其他环节税收还未调整，这成了实实在在多出来的成本。”

　　 朱中一表示，从试点城市来看，保障房屋正常的居住属性是税收制度设定的出发点。据此推测，房地产税可能会设定一定的免征范围，对首套房与非首套房、普通住宅与高端别墅等区别征税。

　　 “他山之石”如何借鉴？国外税基评估价多低于市场价

　　 其他国家是如何收房地产税的？据了解，美国、英国、加拿大、德国等百余个国家都会征收房地产税，税率平均在1.5%左右，以低于市场价的评估价为税基，评估价隔几年会适度调整。

　　 专家建议，我国房地产税可参考国外经验，但不能照搬，需要针对中国国情进行改进。

　　 谢逸枫建议，我国房地产税要重点考虑四点：一是应广泛征求老百姓意见，法理理顺、时机成熟再开征；二是避免误伤合理改善与正常投资需求，不影响生活品质与市场健康；三是防止重复征税增加老百姓负担；四是不增加自住型购房者买房购房成本。

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