厘清租赁合同中的“模糊点”

案例：某公路工程施工需要沥青搅拌站，签订的设备租赁合同中约定设备进场时间为2009年5月10日，退场时间为2010年5月10日，“按照项目部提出的工程沥青供应量按期完成任务”。但是项目工程技术人员在沥青摊铺中大多是口头通知沥青搅拌站当天需要多少沥青用于摊铺，没有及时书面通知并得到搅拌站的确认，最后当搅拌站无法按时完成整个工程的沥青供应时，项目部提出搅拌站没有按要求数量供应沥青；搅拌站租赁商认为项目部沥青需求没有计划性，产量要求畸高畸低。双方各执一词，无法明确责任。

应对措施：一是根据施工工期节点安排，在合同中约定不同月份的沥青供应量，在合同中约定具体的计量规则和奖惩条款，并严格按计划完成。二是合同中约定好按期完成沥青供应的奖惩条款；施工中，每月月初向搅拌站提出书面的沥青供应总量，每周甚至每天提出具体的沥青供应量及所需要摊铺的里程桩号，并对该周或者当天沥青供应量是否满足要求双方签字确认，明确奖罚金额。每期结算时明确任务完成情况和奖惩额度，双方就能明确责权利。

质量约定模糊

案例：某桥梁施工需要大量的脚手架，项目部在与材料租赁商签订的租赁合同中没有约定脚手架质量要求，也没有约定脚手架在施工中损坏的赔偿标准。脚手架进场时，项目部发现脚手架有很多已经过多次周转，质量不合要求，要求将质量不合要求的脚手架退回时，租赁商提出暂时堆放在项目部可以不算这部分脚手架的租金。另外，在施工中使用脚手架时很多脚手架出现损坏。当脚手架退场时，双发发生争议，有多少脚手架进场就不符合质量要求双方无法确认，有多少脚手架是在施工中损坏的双方无法确认。

应对措施：一是在合同中约定进场周转材料的质量必须明确具体，不能简单的写必须提供“新的”或者“周转过多少次”的，以免质量不明确，造成以次充好或者以劣代优，无法使用还产生租赁费。二是对进场的周转材料必须认真盘点清理，双方书面确认质量符合要求的周转材料的具体数量。对不符合质量要求的周转材料要及时清退出场，以免因为手续不全产生租赁费或者争议，即便是堆放在项目部遗失也可能产生赔偿费用。三是对周转材料在使用中的损坏应在合同中约定赔偿的标准和价格。

进退场日期模糊

案例：某码头施工，项目部租赁船舶配合施工，在合同中约定船舶租赁“从2011年11月1日至工程竣工”。船舶11月10日进场，双方没有书面形式确定船舶进场的具体时间，工程于2012年4月16日完工后，不再需要该船舶配合施工，项目部口头通知船舶不再租赁，船主以暂时停靠在码头边为由没有离开，项目部人员偶尔借用该船舶。最后，当和船主办理该船舶最终结算时双方为进退场日期的确定发生争议。

应对措施：一是合同中具体约定进退场日期。二是在船舶进场时，项目部和船舶租赁商书面签认进场日期。三是在船舶退场时，项目部和船舶租赁商书面签认退场日期，或者以特快专递、手机短信、电子邮件等法律允许的途径及时通知到船舶租赁商。四是，在船舶停靠码头期间，项目部可以与船舶租赁商书面约定船舶停靠费用、项目部临时租用船舶费用等。

租赁期间扣款模糊

案例：某码头施工，项目部租赁拖泵配合施工，在合同中约定拖泵租赁“从2012年12月1日至工程竣工”，对租赁期间拖泵损坏如何扣款和春节期间如何计算租赁费用约定“酌情扣减”。拖泵12月1日开始进场，但12月15日才具备使用条件，双方没有书面形式确定拖泵起租的条件；施工中，拖泵每月都有近10天损坏修理，双方现场工作人员书面签字确认；春节放假期间，现场停工15天；工程于2013年5月25日完工后，不再需要该拖泵配合施工，项目部口头通知拖泵不再租赁，拖泵租赁商直到2013年6月30才将拖泵拖离项目部施工现场。最后，当给办理拖泵最终结算时双方为进退场日期的确定和租赁期间的扣款发生争议。

应对措施：一是应在租赁合同中明确，设备进场后具备使用条件方可书面确认起租时间。以避免设备虽然进场，但由于设备状况不好或者设备本身坏损无法正常使用，但租期照常计算，产生设备租赁费用。二是对设备租赁期间的维修保养应约定具体的时间，如可以约定“每月有三天用于设备维修保养，超过三天应算作设备坏损停滞，结算时按停滞天数扣减租赁费。”三是对设备租赁期间跨春节期间的，因为春节放假时间比较长，可以与设备租赁商约定春节期间的租赁费用低于使用期间的租赁费用（如约定“租赁费减半”或者“无租费”），但也应约定好放假期间项目部应保证设备不被损坏或盗窃，尽量维护双方权益。四是设备退场时间应书面（或者手机短信、电子邮件等法律认可的途径）通知到设备租赁商，并适当给予租赁商设备退场的准备时间，既避免书面通知退场即停止租金支付和设备看管义务，又避免租赁商长时间不退场设备引发租赁费争议。

争议解决条款模糊

案例：很多工程项目在与设备和周转材料租赁商签订租赁协议的过程中，不太重视争议解决条款的起草，大多约定“发生争议可以在某某市仲裁委员会仲裁解决，或者在某某法人所在地某某人民法院提起诉讼。”这样的争议解决条款往往导致该条款无效，设备和周转材料租赁商可以利用该条款的疏漏在合同履行地甚至在租赁商法人所在地人民法院起诉，导致项目部受到损失。

应对措施：一是确定仲裁条款有效的情况，如果合同约定“某某市仲裁委员会仲裁解决”肯定就会导致仲裁约定无效，因为所有仲裁委员会都没有具体“省、市、区”的级别和字眼，所以，约定仲裁条款时一定要写清楚仲裁机构的全称，不应出现差错。二是对“某某人民法院”可能被因为合同直接约定法院的级别管辖，也会导致诉讼条款约定无效，比较妥当的约定是“在项目部所属公司的法人所在地有管辖权的人民法院提起诉讼”，如果发生争议引起诉讼，可以根据标的大小确定好有管辖权的人民法院，并直接到法院起诉，这样对建筑施工企业相对有利，至少避免发生过多的诉讼差旅费。（作者：中交第二航务工程局有限公司  陈孝凯）