2016：“三调”楼市透出新走势

发布日期：2016-12-23来源：中国建设报编辑：伏牛山

[摘要]

　　 12月13日，国家统计局发布数据显示，继10月份之后，11月份全国商品住宅销售面积和销售金额增速再度双双回落。重点城市房地产市场成交呈集体降温之势。

　　 2016年，在多地房价出现非理性上涨之际，热点城市开启调控，9个月内三调楼市：3月开始陆续在一二线城市提高二套房首付比例，升级“限外令”、“限价令”等；国庆前后，全国20多个城市集中重启限购、限价、限贷，整顿规范楼市秩序；11月以来，超过10个城市继续收紧调控，提高购房资格或贷款门槛等。

　　 严控之下楼市透出哪些新走势？

　　 房价：涨幅收窄，大城市和中小城市明显分化

　　 2016年，“恐慌式抢房”在多个城市蔓延，全国楼市成交量价齐升。国家统计局数据显示，1～11月份，全国商品住宅销售面积同比增幅近25%，销售金额增长接近40%。

　　 10月份70个大中城市中，新建商品住宅价格同比上涨的城市有65个，占比超过九成；而在去年年底，这一比例仅为三成。

　　 伴随着楼市虚火上升，调控也逐渐加码。从3月份开始到11月底，楼市调控历经三轮调控。首先，上海和深圳等一线城市，以及南京、苏州、厦门等城市提高购房门槛和贷款门槛。国庆前后，全国20多个城市密集出台调控措施，通过限购、限价、限贷、整顿规范房地产市场秩序等进行调控；11月以来，杭州、武汉和深圳等10多个城市在此前基础上进一步收紧了楼市政策，进一步提高购房资格或贷款门槛。

　　 密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期。易居研究院数据显示，11月全国重点城市楼市成交环比下跌超过20%。一线城市成交全面下滑，15个二线城市中有10个下跌，其中杭州、苏州和南京的跌幅均超过50%。

　　 房价涨幅也持续收窄。中原地产研究发现，从市场价格看，多地都明显出现了前期虚高价格的二手房房源大幅降价的现象。其中，深圳二手房价连续2个月下调，南京二手房价出现19个月以来首次下调。

　　 业内人士分析认为，在因城施策的政策框架下，大中小城市房地产市场将继续明显分化。穆迪副总裁曾启贤预计，2017年热点城市虽然需求暂时受抑，但住房供应短缺的局面难以在短期内扭转，因此房价继续上涨的压力仍然存在。但随着成交回落，未来整体房价涨幅将逐步收窄。

　　 去库存：效果显著 分化加剧

　　 国家统计局数据显示，11月末，商品住宅待售面积40457万平方米，比10月末减少582万平方米，同比下降8.2%。

　　 瑞银证券首席经济学家汪涛认为，2016年去库存效果显著，但市场分化明显。“当前三四线城市的存量情况分化明显，有相关产业依托和靠近一线城市的多数城市对人口有一定的吸引力，房地产市场需求旺盛。如东莞、惠州、昆山和廊坊等三四线城市的库存去化周期已在15个月以内。而多数东北、中西部三四线城市则由于过去几年盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，销售速度跟不上库存增加速度，库存消化周期在22个月以上，压力依然不小。”

　　 新城控股高级副总裁欧阳捷表示，“在分化加剧中去库存”依然是2017年楼市“主旋律”。2017年楼市调控的首要任务仍是去库存，三四线城市由于库存压力高企，市场表现依然疲软，预期未来较长时间内政府都将维持宽松政策。目前库存压力较大、房价仍下跌的城市，在去库存政策刺激下成交量或有望提升。

　　 去杠杆：银行普遍收紧房贷额度

　　 与往年楼市反弹有所不同的是，今年部分城市房价暴涨、地王频出，与金融杠杆的撬动关联密切。

　　 2016年房地产市场供需两端加杠杆现象显著。央行最新数据显示，2016年前三季度人民币新增贷款增加10.16万亿元，同比多增2558亿元。其中个人住房贷款累计新增3.63万亿元，同比多增1.8万亿元，增幅接近50%。部分购房者不仅将信贷杠杆用到极致，还利用首付贷等违规金融手段购房，进一步推动了房价上涨。

　　 笔者调查发现，今年房价上涨较快的城市，包括其周边辐射区域均出现贷款约束性政策。如20余城出台的调控政策中，多数降低了最高贷款成数及额度，并重启限贷政策。上海等热点城市扩大了二套房的认定范围，只要曾有贷款记录就认定为二套房，同时还提高了二套房的公积金贷款利率。

　　 此外，从银监会到地方商业银行，目前已普遍开始收紧房贷额度。如上海要求银行审慎评估借款人家庭偿债能力，防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场等。

　　 中信证券预测，2017年国内银行可能将控制房贷增速，有选择性地放贷。中原地产分析认为，本轮限贷政策将快速抑制热点城市房价上涨态势，一旦房贷额度收紧，部分房企将以价换量，很多城市将可能出现房价下调。

　　 土地市场：高价地出现频率明显衰减

　　 今年以来，高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块频现，地价高于周边房价现象普遍。中原地产数据显示，截至11月底，今年全国土地溢价率超过100%的高价地超过240宗，为上一个“地王高峰”2013年的3倍之多。

　　 国家统计局数据显示，1～11月，全国土地成交价款7777亿元，同比增长21.4%。前50大城市中有10个城市卖地金额同比翻倍，50大城市楼面价均价涨幅高达43%。

　　 绿地集团一位高管表示：“往年开发商拿地基本都是靠自有资金和开发贷款，今年首次出现拿地‘配资’现象。宽松的货币环境导致土地市场资金过剩，不少城市地价泡沫明显。”

　　 一位开发商坦承，“2017年楼市销售不会像今年一样火爆是大概率事件，拿了地王的企业都将面临入市难题。对于溢价率超过100%的项目来说，如果房价在未来1～2年内涨幅上不去，其资金链风险就很大。”

　　 目前，调控政策在土地市场已初步见效。由于政府供地条件愈加严苛，房企竞地也趋于谨慎，高价地出现的频率近期明显衰减。中原地产研究中心统计数据显示，9月底以来，全国地王数量明显减少。总价在10亿元以上、溢价率超过100%地块，在10月仅出现17宗，11月只有15宗，为8～9月的1/3。受访的开发商均表示，受到整体政策环境的影响，未来拿地将更加理性。

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