城市综合运营之他山之石

发布日期：2014-07-03来源：本网编辑：龚炜

[摘要]美国、欧洲、日本、我国香港地区等发达国家和地区的城市综合运营发展状况如何？有哪些做法和经验值得我们参考和借鉴？未来的城市综合体发展呈现出哪些新动向、新趋势？

　　美国的城市综合运营实践

　　美国是现代城市综合体的发源地之一，在城市空间创造、商业开发和场地营造等方面独具造诣，其中纽约市中心的曼哈顿是美国城市综合体发展的缩影，其中的洛克菲勒中心见证了城市的发展方向，其成功经验体现在建筑综合体的功能协调发展，具有办公、旅店购物、居住和娱乐等功能，将城市综合功能发挥到极致，是现代城市多功能协调的范例代表。洛克菲勒中心位于美国纽约最繁荣的曼哈顿区中部，代表二战前摩天大厦的设计和综合规划的最高水平，开发初期由于缺乏建筑综合体居住和酒店的基本功能，忽视复合功能间协调性的问题，难以形成良好的功能协调，后来通过建设一座希尔顿酒店，使城市综合体功能得以改进和完善，战后又陆续有一些续建建筑，中心有办公建筑、剧院、音乐厅、餐馆、地下商场、地下车库等，还有小型花园和下沉式广场，整个建筑群完美的体现出城市的综合功能。美国弗吉尼亚州雷斯顿市镇中心第一期的开发强调了办公功能及商业街道的零售和餐饮功能的开发，而第二期则在第一期的功能基础上，增加了居住功能，以完善整体的混合使用;项目的几个独立地块在2001-2002年间，又进行了以居住功能和办公功能的开发;项目整体分期开发的阶段分配包含了地块的弹性使用以及强烈场所感的营造。美国孟斐斯Peabody Place是美国最大的城市综合体之一，包含了8个地块，其中包括了对历史建筑的改建和新建筑的建设;开发商和业主管理并监督了整个项目，同时将居住和办公空间的每日运营工作转包给了专门的公司，并直接管理酒店和零售功能，其中包括对零售功能的具体分配。美国旧金山欧巴布也那中心在20世纪90年代已经综合了公共和文化功能，在多种功能和实体的管理方面具有代表性，包含了私有高端商业设施，融合了大量公共空间的居住功能，大量开发商而非一个总体开发商合作建设的包含若干城市建筑综合体的区域，使得这一区域成为城市的核心地带。美国德克萨斯州爱迪生Addison Circle是以城市街道网络为基础建立起来的位于市郊的城市综合体实例，是爱迪生市的市中心;整个项目的市场营销得益于公私合作的关系，使得当地媒体和出版社都对其进行积极的宣传。

　　欧洲的城市综合运营实践

　　西欧大部分城市由于历史悠久而使得建筑综合体鲜有实践可能，城市综合体实践只有在旧城改造及新区建设中才能有所施展。巴黎的拉德芳斯区于1986年建成于巴黎的西北部，位于城市主轴线的西端，是在老城区内改造开发的现代新城，有完善的配套服务设施为区内各企业及居民服务，建成当时欧洲最大的购物中心，有CNIT会议中心等数家大型会展中心，宾馆客房超过800间，基本满足了企业会议展览需要。区内还有邮局、旅行社、出租车公司、快递公司、餐厅等各种服务设施，使拉德芳斯区内真正成为一个服务配套设施齐备，以商务办公功能为主，集居住、购物、会展、旅游等多功能一体的建筑群—CBDHOPSCA。拉德芳斯区是城市综合体模式的第一个典型实例，也是城市综合体在城市文脉传承，历史城区保护方面的工程典范。东欧的匈牙利布达佩斯Westend City Center包含办公、酒店、零售、休闲和娱乐功能，所有功能部分同时进行施工，但是根据不同使用者的要求在不同的时间段完工。其零售部分功能在1999年圣诞前期完工，并据此商机对整个项目进行了推广;其他功能在首次推广活动后依次进行开业，从而延续将不同功能的推广持续进行一年时间。

　　日本的城市综合运营实践

　　日本城市综合体的发展变化主要体现在不同时期对新技术、群体开发、公共空间和外形等的注重程度上。在日本，由于土地资源紧张而谋求集约高效的土地利用率，从20世纪70年代开始建设大量的高层建筑综合体，日本建筑采取的是“先建筑后艺术”的发展模式，在城市综合体的立面设计上也得到了充分的体现。20世纪80年代以来，城市综合体的外形开始追求形式和文化特征，城市综合体设计才开始真正重视公共空间的组织创造及其与城市空间环境的关系。20世纪90年代，城市综合体里面设计重点倾向于细部构造和技术处理，现如今更注重于将技术的影响与城市综合体的造型和人们的审美意象结合在一起，创造新时代的日本城市综合体风格。日本现代城市建筑综合体形成自身特色，通过开发新技术来提高城市综合体对城市环境的适应性;通过城市综合体的群体开发来快速形成城市的空间景观气候;通过在城市综合体中引入城市空间和城市交通来创造公共空间;通过技术和艺术的结合来塑造城市建筑综合体的建筑立面。1994年完工的日本东京惠比寿花园广场，以新型生活空间的塑造为宗旨，力图创造一种与之相适应的、具有丰富空间感受的大众化“街区”，设计上追求现代又有传统城市风格的空间氛围。地下与地铁站直接连通，通道两侧设有大片商业，并与地下广场相连。日本福冈博多运河城位于博多与天神的中间地带，是一座屹立在那珂川河畔的大型综合商业设施，包括大饭店、剧场、电影院和高科技主体公园等场所，以及绿地和喷泉等城市景观多元化的未来城市综合体样本。六本木新城将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大最的露天空间交织在一起，使六本木新城成为著名的旧城改造、城市综合体开发的代表项目。六本木新城在建立之初便对整体交通进行了全面规划，充分考虑到将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合，并将人的流动放在第一位来考虑，以垂直流动线来思考建筑的构成，使整体空间充满了层次变化感。日本六本木大型城市综合体通过利用开放的屋顶空间组织多层次的公共空间基面，与都市融合协调，具有居住、工作、游玩、休憩、学习和创造等多项功能，在建设过程中集合的城市功能依靠多层次立体化的城市公共空间基面系统进行系统组织，充分利用地铁交通系统与都市公共交通系统，将地区商业活动与东京整体观光旅游相结合。

　　我国香港地区的城市综合运营实践

　　香港在20世纪80年代也经历了城市综合体的高速发展，由于香港地区用地紧张、地价极高、人口密度高等原因，香港的城市综合体开发建设往往与城市交通进行密切结合。香港的土地政策主要是以自由式的经济，动态的公司合作关系及其强化公共设施中私人投资比重的战略为基础。这一时期新建的城市综合体不仅注意到和周围交通的结合，还会更多的考虑到城市空间的引入，建筑空间上的临近，紧凑设计等观念，这样就形成香港城市高密度的城市系统。如香港九龙车站综合体项目，从1999年至2008年分期持续性建造的项目，创造出不同层面混合使用空间的内部联系，代表着稠密城市地区生活典范。伴随着城市用地的发展与城市功能的进化，城市中心的职能趋于复合，开发中往往要求建筑容量突破常规的规模限制以获得尽可能大的商业面积，构筑城市地标。这在国外已经积累了很多经验，表现为以高层超高层或者体量庞大的商业单体或群体建筑与城市快速轨道交通枢纽整合开发。2009年扩建完成的香港会议展览中心是亚洲第二大会议及展览场馆，该场馆位于闻名中外的维多利亚港上，是会展、酒店、办公、居住、零售、休闲、娱乐、旅游和纪念的为一体的建筑综合体，新翼大厅可容纳4300人，是全球最大宴会厅之一。会展中心于1988年11月开幕，使用率不断提升，第一次扩建工程于1997年6月完成，因对展览场地空间的需求，会展中心于2006年5月开展第二次扩展工程，并于2009年4月完成。由于土地有限，中心第二次扩建的中庭部份悬于水面，采用了反传统的由上而下的倒吊方式兴建，并创下香港楼宇建筑工程史上多项纪录。会展中心扩建部分的中段建筑物下已预留一阔75米之水道，作为兴建快速公路及地下铁路之用。地下铁路将设一专站直达会展中心。

　　国际城市综合运营实践带给我们的启示

　　在城市副中心的建设中发挥轨道交通的功能，与区域内的商业、文化等其他功能设施有机融合，具有显著的经济效益和社会效益。1863年英国伦敦建成世界第一条地下空间的开发利用大型建筑物向地下空间的延伸发展成复杂的地下综合体，进而发展成为地下城与轨道交通系统相结合的地下街系统，国外实践经验显示，地下空间开发和利用应尽量与地铁建设同步，尤其是地铁站附近，人流集散换乘、服务设施及空间综合利用率的要求较高。澳大利亚墨尔本中心商务区的大型商业综合体，墨尔本中心的底层设有横跨2个街廓的大型商场，共有200多家商店，成为墨尔本最大的零售业者集散地，圆锥玻璃顶下覆盖的中庭起到连接地铁交通作用;美国伊利诺斯州中心是以地铁交通为主导，利用城市中庭组织建筑内外空间关系，辅以商业、办公等城市功能，集为一体的城市综合体;日本九州转运站站同样是以交通包括城铁、轻轨和新干线为主导，将城市多层次轨道交通与建筑结合起来的别具一格的立体式建筑入口空间形态。交通枢纽与商业地产的联合开发，在美国、日本以及欧洲等诸多国家获得了成熟的发展。

　　从国内外来看，城市综合体的发展存在以下新趋势：以主街为核心的城市综合体，政府投资支持力和涉及领域的增长，以交通设施为核心的城市综合体，城市综合体中零售功能的布局，城市综合体对办公及酒店功能吸引力的增加，城市综合体对新技术和新材料的应用等。

　　城市综合体发展最成熟的北美地区，它们正向小规模、低密度，以及城市传统街区模式的方向发展，并有发展的独特趋势，在一些城市或市郊商业区的废弃用地上譬如大量地面停车场进行城市综合体开发。欧洲城市综合体的建设多为城市中心区和废弃的工业用地等，较小的城市综合体项目是欧美地区未来建设的主流。此外对零售功能的开发或重新开发成为欧洲和北美地区城市综合体的持续需求。

　　城市综合体的发展在我国还处于初级阶段，由于对城市的理论知识和实践经验的不足，从开发的前期评估、中期设计、后期营销、到整体的运营、管理和维护，以及城市基础设施的配合等方面存在相应的问题，然而近些年来我国城市建设发展中新建综合体的数量成倍于西方发达国家，部分学者认为我国的城市外部环境并不完全适合城市综合体的发展。现如今我国城市综合体主要采用“巨构化”发展模式，城市综合体的开发应考虑量力而行，根据不同城市的区域定位和城市规划，优先考虑城市综合体与外部城市空间整体的统一、协调，从功能用地和交通整合的角度进行城市综合体的开发和建设，发挥其功能复合的整体优势，提升城市的空间价值。(作者：袁竞峰 贾若愚 周欣帅)

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