咋转型为城市综合运营商

发布日期：2014-07-18来源：本网编辑：龚炜

[摘要]城市综合运营商和一般施工企业、房地产开发商相比，在内涵和外延上都有很大的突破和超越。要站在经营城市的高度，从简单的施工生产升级到城市发展建设整合服务，实现从施工企业向服务企业的转型。

　　我们理解的城市综合运营，应该是围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。城市综合运营商既以经济利益为导向，又兼顾长远的社会效益，以此带动城市和区域经济的发展，解决政府和市场两方面的问题。城市综合运营商和一般施工企业、房地产开发商相比，在内涵和外延上都有很大的突破和超越，可以涵盖多种类型，包括基础设施型城市运营商、居住建设型城市运营商、资源整合型城市运营商以及城市营销型城市运营商。

　　城市综合运营商的特点

　　对城市发展具有前瞻力。城市运营商更关注国家的城市发展趋势、布局，顺应国家经济社会发展规律，了解国家城市化发展政策，因此，城市运营商更需具有战略眼光，在开发战略上由近期、短期效益转变为长期效益，从而在国家、区域城市化发展的布局中寻找自身的发展空间。

　　城市综合功能的提供者。城市运营商从事的经营活动从常规的工程项目向城市层面延伸，将项目开发与产业结构、城市发展和城市经济紧密结合。在开发定位上，城市运营商实现了由单一项目的市场定位到城市区域功能选择定位的转变。因此，城市运营商应具有更强的统筹意识、更远的战略眼，承担更重的社会责任。

　　社会分散资源的整合者。城市运营商所承担的功能和责任远远超过单纯的基础设施建设或地产开发，而是在进行相关生活设施提供和商品房开发的基础上，对城市植入相关产业。因此，城市运营商已经由居住空间的提供者发展成为城市公共生活空间的提供者，并进一步发展成为城市产业的植入者，最终带动城市居民的就业和城市经济的发展。

　　具有强烈的社会责任感。城市运营商处于城市发展战略和城市总体规划的大格局下，不仅要以市场化的操作手法实现自我利益最大化，更要在城市总体发展规划和可持续发展的前提下，从社会整体利益出发，体现自身的社会价值。因此，在经营目标上，城市运营商实现了由企业利益目标到与社会公益目标相结合的转变。

　　与政府保持良好的合作和双赢关系。城市运营商和政府之间不是利用与被利用的关系，而是合作关系。城市运营商将项目开发从短期行为演变成一种可持续发展的、对城市长期负责的行为。政府职能侧重于战略层面，是对城市发展定位、整体规划、发展思路的确立，而对于城市运营目标的实现，则需要城市运营商通过更多操作层面的运营来完成，确保城市运营商经营发展和资产增值目标同政府公共职能目标的有效衔接。

　　施工企业转型发展为城市综合运营商的条件

　　很强的统筹能力和资源整合能力。城市综合运营商必须具备很强的统筹能力和社会资源整合能力，施工企业要站在城市经营的高度，从事城市(或开发区、新区、大型社区等)基础设施及房地产的投资、建设、运营，从简单的施工、房产企业升级到城市发展建设整合服务商，实现从施工企业向服务企业的转型和升级。

　　更强大的资金支持、更成熟的投融资运作和管控。城市综合运营商作为城市产业的植入者，将参与到更为复杂和多层次的业务模式中去，因此，需要更强大的资金支持和更成熟的投融资运作和管控模式。为此，施工企业应具备成熟的投融资运作水平和创新手段。一方面，创新融资方式，拓宽市场投融资渠道;另一方面，建立监管防范体系，增强金融风险防控能力。通过建立健全投融资的风险识别、评价分析和防范体系，加强财务监管，规范公司运作，提高企业金融监控和风险预警能力，及时防范和化解投融资风险。

　　把科技进步与创新作为发展立足点和强力支撑。城市综合运营商在推进城市化进程中扮演着重要角色，需要把科技进步与技术创新作为发展立足点和强力支撑，把握和引导社会发展和产业技术发展的方向。因此施工企业要实现转型发展必须巩固科技成果和专利水平，提高专业领域研发实力。同时，通过推进建筑节能减排，走绿色低碳经济发展之路，以引进消化吸收的方式，取得先进的新能源和环境保护技术。

　　对城市建设和社会发展的战略、方向有准确把握。城市综合运营是一个庞大、跨时代、高社会效益的城市建设综合服务体，将为社会提供种类繁多、具有个性的建筑产品、物业服务，如各种楼盘、市政基础设施、物业管理服务等。因此，城市综合运营商提供的不仅仅是居住空间的硬件设施或服务，而是涉及城市生活的公共空间。此外，城市综合运营商需要研究城市发展的战略定位.把握城市未来发展的方向，进而配合政府进行城市建设的总体规划。这些策划和规划不仅改变城市的形态，而且直接影响到市民的生活，进而影响城市未来的发展。由此可见，施工企业只有具备社会责任意识，才有可能转型发展成为城市综合运营商，承担对城市建设和社会发展的使命感和责任感。

　　当前施工企业在转型发展过程中所存在的差距

　　在激烈的市场竞争中，国内一些优秀的施工企业逐步成长，具备了转型发展成为城市综合运营商的基本条件，但是要发展为成熟的城市综合运营商，还存在着很多不足，与国外先进企业相比，在资源整合、技术创新、产业链拓展和专业化水平上依然存在着不小的差距。

　　在国际上有很多知名施工企业的成功发展经验，值得转型发展中的国内施工企业学习和借鉴，从而帮助企业突破发展中遇到的瓶颈。布依格是国际知名建筑施工企业集团，但是除传统的建筑业务外，旗下的布依格电信是法国三大电信运营商之一，旗下的法国电视一台拥有国内31.5%的收视率。由于布依格进入了不少高附加值的综合运营服务行业，有力促进了企业经营绩效的整体提升。又比如法国万喜公司是充分利用并购重组快速做大做强的典型。万喜公司在2000年收购了另一著名的建筑承包商GTM后成为全球建筑业老大，万喜公司长期盈利性增长的动力主要来自于并购重组后业务的迅速成长。2005年万喜公司又收购了法国著名的公路特许经营商ASF，使直接运营的公路总长度达4687公里，成为了法国最大的公路特许经营商。借助施工业务积累的优势，万喜公司深度介入运营业务，截至2010年，万喜公司已有超过60%的净利润来自运营业务，成为集团最为重要的业绩支撑。通过对比国外先进企业的发展经验，可以发现施工企业要转型发展成为城市综合运营商，还必须进一步提高产业链延伸、资本运作和风险管理的水平。

　　上海城建集团向城市综合运营商发展的理念和实践

　　随着我国投资体制改革的深入，社会经济分工的细化，建设业主已越来越专注于各自的专业领域，越来越多地要求承包商提供更全面的服务，涵盖从可行性研究、设计、施工到运行的全过程，对建筑产品只提出功能性需求，产业链中各环节的协调需要通过产业自身来完成，对建筑企业服务能力的综合性、专业性提出了更高的要求，这就要求企业经营方向和经营能力向综合性、专业性两个方向加速提升。因此，市场需求模式的转变已迫使建筑施工企业必须向产业上游以及下游全面延伸和拓展。另一方面，由于上海城建业务主要集中在市政行业，受外部宏观经济形势影响较大，加之企业优势业务领域狭窄，在市场总体发展环境存在诸多变数的情况下，发展成为城市综合运营商，是企业转型发展的必然选择。上海城建发展的内外部环境和状况，决定了城市综合运营商是企业转型发展的战略目标。

　　上海城建是市政局将其所属的市政建设、设计、施工和管理企事业单位合并组建而成的企业集团，经过多年发展，形成了以基础设施设计施工总承包为龙头、以基础设施投资和房地产开发经营为依托，集各类工程投资、设计、施工、管理、设备和材料供应为一体的大型企业集团。上海城建从诞生之日起，就承担着城市建设和运营的使命和责任;在转型发展过程中，也为成为城市综合运营商进行了大量的探索与实践。

　　延伸前端市场营销，优化设计和咨询产业价值链。设计和咨询板块作为上海城建主要业务之一，是企业发展成为城市综合运营商不可或缺的重要组成部分。上海城建提出了“设计引领”的战略目标，重点关注以下三个方面，一是设计的前期投入和参与，赢得业主认同与市场先机;二是设计前端获取的宝贵信息资源;三是技术引领。通过优化设计，降低工程造价，降低项目风险，增加项目附加值，并为企业投资业务提供有效建议，从而集合企业设计、投资、施工力量，发挥企业综合资源优势。

　　近年来，上海城建下属设计院以前期研究引领市场开发，瞄准大项目、大业主、大市场，提供系统的专业咨询和规划，深度参与专业规划前期研究，并在实践中以技术经营开展前期攻关，提升了主营业务的业绩，实现了设计院产业链、技术领域和市场布局的重要突破。集团设计院建立了“以客户需求为导向”的前期研究管理体系，建立了分院统筹前期研究，关键环节分工协调，部门和个人落实到位的多层级市场开发体系;发挥专业研究中心的技术引领作用，以研发实施部门和专业分院研发两个层面组成的研究开发系统，激发前期研究及科技创新动力。针对现阶段工程建设服务市场的特点及发展趋势,集团设计院建立了“前期研究引领市场开发”业务模式，以市场和客户需求为中心,着重主动服务、增值服务。一方面，延伸设计业务前端营销，提升经营工作技术化能力。另一方面，优化设计业务价值链，提升技术创新增值化能力。设计院通过对过往项目的反思、总结、提炼设计工作中的增值服务，主动提出客户不曾重视的项目关键点，提出需要深入研究的有价值的观念，帮助客户完善项目建设，从而形成新的项目机会。

　　依托投资施工联动，提升集团投融资能力。随着宏观调控不断深化，投资规模、信贷规模收缩，提高基础设施投资能力将成为实现上海城建未来几年快速发展和市场地域领域布局的重要手段，也是企业实现投资施工联动、深入整合产业链和价值链、提升综合运营能力这一战略目标的重要保障。随着基础设施投资业务对施工总承包业务的带动作用日益重要，企业在项目投资决策时，不仅考虑项目的债权融资，更关注设计股权融资和项目转让或提前收回的方案。投资的资本推动特征决定了投融资的高度相关性，因此，只有充分运用好资本市场，才能使企业的投资业务大步发展。

　　当前，上海城建正从如下几个方面提升投资能力：一是股权融资，即通过项目吸引战略投资者，寻求长期资金。通过上市公司平台，充分利用资本市场，实施增发、配股等股权融资方式;或通过引进战略投资者、股权信托等参股项目公司，实现可控资本金规模提升。二是项目融资，组建项目公司后以其为主体进行债务融资。利用资本市场、银行间市场和保险市场进行项目债务融资。在银行间市场进行传统项目贷款、发行短期融资券、中期票据和信托理财，包括发行定向票据和超短期融资券;在保险市场通过设立基础设施债权计划进行融资;在资本市场通过发行公司债、可转债以及分离可转债等方式进行债务融资。三是结构金融，通过金融创新、设计合理的交易模式，把完工基础设施项目予以转让变现，实现由资产到资金的转化。

　　强化综合服务能力，积累资源整合与运作经验。上海城建自成立以来，积极参与和承建重大标志性项目，从而不断积累资源整合与运作经验。从承建上海第一个内资BOT项目嘉浏高速公路起，上海城建承接了上海竹园第二污水处理厂、杭州钱江隧道、宁波常洪隧道等多项BOT项目，“投资-建设-运营一体化运作”模式和经验日趋成熟。此外，还相继取得南京地铁96亿元BT建设工程和昆明南连接线高速公路37亿元BT建设工程，不断积累企业总承包、总集成一体化运作经验。从投资、设计前端领域，到工程施工、运营、养护等主要业务;从高架、地铁、隧道、桥梁等基础设施建设工程，到民防工程、燃气管线、污水处理、保障房社区建设、援疆“交钥匙”项目建设等多方位民生领域;从确立和保持行业领先的隧道及地下工程技术，到研究、开发新型高性能改性沥青路面材料，再到大力推进住宅产业化(PC)技术的发展及应用;上海城建在事实上确立了业务范围呈现向产业上下游发展的态势，初步具备了具有高度集成能力的智力密集型综合运营服务提供商的基本要素。

　　我国基础设施建设和城市规划发展同国外发达国家相比，依然处于相对落后的阶段。快速的城市化发展进程、不完善的市场化机制，也凸显了城市建设运营中所暴露出来的短视和急功近利等问题。城市综合运营是一个需要政府、企业、社会共同参与的庞大、综合、复杂的体系，如何建立起适合优秀施工企业集团转型发展成为综合运营商的外部环境，如何提高我国城市综合运营的整体水平和能力，如何协调好城市综合运营商自身发展目标同社会服务功能的关系，依然需要包括施工企业在内的城市综合运营实践者们去深入思考。(作者：上海城建集团副总裁 王志华)

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